房地产市场明显回暖但楼市库存仍高上升为时尚早

据中国指数研究院公布的数据，今年5月份全国百城新建商品住宅平均价格环比由跌到转升，一线城市住宅交易成交价活跃，部分城市住宅交易价格经常出现环比下跌，房地产市场经常出现了显著转好迹象。但如果以此辨别楼市早已踏上下降地下通道，还为时尚早。

目前我国楼市库存仍然低企，并仍在减少，而房价低企、开发商杀不降价也对潜在市场需求不存在显著的抑制作用。且随着市场需求短期内集中于获释，政策性刺激效应持续性不存在不确认。因此，楼市转好态势能否确认仍须要更进一步仔细观察。当前住宅成交量剧增是市场需求较长时间累积与政策性刺激互相撞击的结果。

2014年，全国商品住宅销售面积同比上升9.1%。当年北京商品住宅销售面积同比上升16.3%，上海市新建住宅销售面积同比上升12.5%。应当看见，房地产市场自发性调整，未吸管现实市场需求。

只不过蔓延到市场的从容情绪浓烈一定程度变长了住宅市场需求累积获释的时间。今年以来，在平稳住房消费政策导向下，国家集中于实施了多项政策组合拳措施，大力希望提高性住房市场需求和刚性住房市场需求入市，性刺激较长时间累积的市场需求在短期内集中于获释。从政策效应情况看，3月30日楼市新政公布后的两个月，一线、二线城市多袭港住宅成交量环比大幅度下跌。

楼市转好持续性仍不存在不确定性。人口拐点、家庭财富配备结构优化、住宅市场需求收益中枢松动、股票市场持续大幅度下跌等因素综合起到，要求了我国住宅投资于是以逐步失去价值。虽然短期内住宅成交量剧增，但政策效应持续性不存在较小不确定性。

一是住宅库存之后减少。截至2015年4月末，全国商品房待售面积之后下降至6.57亿平方米。2015年1-4月全国住宅施工面积41.85亿平方米，同比快速增长3.2%，指出未来住宅供应总量仍将之后减少。

二是存量住宅供应下降。当前各地楼市转好的一个引人注目特征是二手住宅交易量环比剧增。据中介机构估算，5月份北京市去除保障房和自住房后的纯新建商品住宅共计成交价6064套，而二手住宅网签量超过16627套。

虽然二手住宅交易活跃主要受到营业税减免期限延长政策优惠的驱动，但或许上体现出有存量住宅上市意愿的明显强化。这一趋势性变化，不仅减少了房地产供应总量的不确定性，而且将对新建商品住宅的去库存化构成极大冲击。三是现行房价水平对潜在市场需求抑制作用仍更为显著。

随着我国住宅市场需求收益中枢松动，市场潜在市场需求对房价的失望程度呈现上升趋势。中低收入人群受限的出售能力获释对房价变化高度脆弱。特别是在宏观经济上行背景下，这些人群收益快速增长前景总体并不悲观，客观必须比较较低价位住宅来反对。

但在楼市短期转好的过程中，部分房地产开发企业提升项目销售价格，存量房业主提升了售价，将不会诱导潜在市场需求向有购买力市场需求的转化成。这些情况指出，楼市短期转好态势奠定还须要更进一步仔细观察，房地产市场中长期运营方向仍不存在较小不确定性。

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