“皇冠官方网客户端”地产发展周期如何抚平 多元化或许可以破局

原标题：地产发展周期如何抚平多元化也许可以破局房地产转入下半场后，每家企业都在通过自己的方式展开竞争。如今的市场，头部效应显著，碧桂园、万科、恒大已冲破后方第二阵营一个身位，回到五千亿的山头；而第二阵营则以千亿为规模分水岭，其中还包括融创中国、保利地产、华润置地等著名房企。今年1月，福晟国际月已完成借壳上市，并购标的为佑威国际，当日股价报收1.48港元，下跌7.25%。

克而瑞数据表明，2017年，福晟地产板块销售收入418亿元，是中国房地产45强劲。不过鲜为人知的是，福晟还有其他多个板块。

与其他开发商一样，多元化是今年的关键词，强化各个板块之间的协同发展，是他们探寻并尝试突围的方式之一。福晟地产集团继续执行总裁吴洋告诉他第一财经记者，只有每个业务板块都有较为平衡的发展，才能确保在任何一个周期，都有平稳的变革。建筑、地产平分秋色地产板块和建筑板块双线分段一直是福晟扩展规模的商业逻辑。

按照规划，福晟在2016~2025年计划构建1.68万亿的销售目标，其中地产板块8800亿、建筑板块8000亿。2018年，福晟计划构建地产600亿、建筑500亿。

可以看见的是，地产与建筑两个板块的业绩目标完全对等——作为唯一一家把建筑业作为核心业务并愈演愈烈快速增长的房企，这正是福晟战略的类似之处，自2006年福晟并购六辟之后，双翼发展战略一直是福晟的工作焦点。当年，被福晟并购70%股权的六建集团已正式成立68年，因此少有比福晟布局更加多区域，比如郑州就是六辟早于于福晟转入的一个城市，还包括给政府做到BT工程，更好的是做到土地一二级同步研发等。并购之后，由于建筑板块的同步效应，目前福晟在郑州有将近2万亩土地储备。

既然规模能与“财大气粗”的地产板块相提并论，福晟在建筑业务上的野心大自然也不言而喻。福晟集团副董事长兼任福建六辟集团董事长林栋回应，2018年的收益目标是500亿，转入中国承包商20强劲。

如此热情源于其建筑板块喊出出有“由承建商向服务商过渡性”的口号，林栋回应，六辟集团由原本的房屋建筑工程向市政工程、交通工程改变。目前，房屋建筑比例占到80%左右，计划到2025年这一比例不多达50%，市政公路、交通工程两项超过50%以上。通过这样的建筑合力，福晟可以切断自己的产业链条，提升周转速度。

比如在其获得地之后，第二天六建就可以进场，不不存在招投标等一系列环节——而这一点，阳光城、碧桂园等企业也看见了优势，正在悄悄布局。“作为行业周期的有序，六建的现金回款比地产销售更快，行业周期的影响比地产整个行业延期一年到一年半。”林栋说。这样的对冲和有序效果，福晟的建筑跟地产规模非常。

涉及数据表明，福晟建筑板块2017年营业额为370亿元，是中国建筑业22强劲，而其地产板块销售收入为418亿元。事实上，由于建筑业务与房地产行业周期有序，两者快速增长的波峰、波谷可以渐渐抚平，对整个集团的现金流、务实发展都起着了一定的促进作用。第一财经记者了解到，除了在郑州的2万亩土地储备，目前福晟的土地储备总建筑面积大约5500万平方米，追加总货值大约8100亿元。

其中，在深圳，福晟享有土地储备货值多达3000亿元。商业地产发力房地产行业销售面积或将触碰天花板，未来在增量住宅的竞争将面对瓶颈，因此在存量商业市场步入了机会。易居(博客)智库研究总监贤迈进指出，商业地产可以有较好的持续现金流，未来住宅销售闻覆以以后，商业地产将沦为各个开发商执着的热点。

福晟内部的“二八战略”则与上述逻辑一脉相承，即商业住宅之比2∶8。福晟商业具体了新的战略定位：探讨“投资末端”和“运营末端”，以商务智慧体Officetree运营体系，提高资产运营水平，同时构建资产多元渠道解散。

“Officetree是一个为企业获取资源共享、合作发展、品牌展出的平台，目的让企业在互相交流、资源共享过程中探寻商务合作的有可能。”吴洋向第一财经记者回应，他们期望把各种生活场景有效地放进写字楼。写字楼作为福晟商业占到比仅次于的业务模块，经过两年的时间，其谦和物业面积多达50万平方米，商务租户有300余家。

戴德梁行(微博)一份报告认为，招商物业大资管时代早已来临，通过有效地的资产运营管理来提高物业价值，已是大势所趋。“企业租户仍然符合于写字楼的空间出租，对企业交流、商务合作、资源共享的市场需求更加反感。

白领市场需求升级并渐趋多元化。以85后为主力的千禧一代，希望在写字楼中取得人性化体验，市场需求更加多元化。”吴洋说。事实上，早已有很多房地产商争相杀进商业地产领域，让原本早已纷争四起的商业地产竞争再次激化。

还包括融创、万科等房企都在大大发力对商业地产布局。3月5日，福晟于今年首次参予国内公开市场评级，大公国际资信评估公司公布福建福晟集团信用评级报告，审定为“AA+”,评级未来发展为平稳。

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